对于深圳龙华区这个地方,你们有什么想吐槽的?
对于深圳龙华区这个地方,你们有什么想吐槽的?
龙华原来也是挺诚恳天职,奈何天降大任。
2011年独立成为新区后,深圳北站选址龙华,地铁4号线开通利好,让龙华一会儿身价暴涨。
10年涨了近500%、短短10年时间,从1字头间接跃升到核心区10字头、2013-2015年累计三年涨幅全市第一......
那些外界对龙华房价(身价)的议论不停于耳,至今能在网上搜到蛛丝马迹。
龙华“宇宙中心”的名头也是由此而来,在2025年,龙华二手房也能以23.2%的涨幅排在全市第三,力压势头很猛光亮。
或许就是如许的盛况,让龙华出尽风头,自自信心爆棚。
龙华觉得本身差不多能够和前海、福田看齐了。
究竟结果官方说了,深圳城市中心系统重点建立独一“1个都会核心区”:大前海中心、福田-罗湖中心、龙华中心。
深圳市城市总体规划(2016-2035年)此中总规中透露,深圳的城市根据“多中心、网格化、组团化”标的目的开展。最值得存眷的是城市中心系统有了新的表述:“1个都会核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。深圳将重点建立独一的“1个都会核心区”。都会核心区由三大部门构成:大前海中心、福田-罗湖中心,以及龙华中心。
龙华引入3700亿巨额投资,投资规模是福田CBD的4倍,量级与前海看齐。
加上三条地铁线路(4号线、5号线、6号线)和壹方六合的加持,让龙华觉得本身又能够更进一步了。
精明的地产开发商看到那个情况,一拍大腿,纷繁在龙华建起了豪宅。
从最后的不雅澜高尔夫别墅,然后是北站附近的水榭山、圣莫丽斯、熙园山院,还有星河丹堤;
然后红山在深高北的带动下,酿成了“宇宙中心”的中心,水榭春天五六期、金亨利、汇龙湾也摇身一变相继成为豪宅。
2025年,金茂府的开盘让整个龙华豪宅有了新高点,龙华破十万的时代开启。
在2025年不论是一手仍是二手10万+去化常态化,包罗深高北也从其时的六万多一路向上,成交均价是13万。
参考价出来之前,2025年龙华高捧住宅数据
近两年,各人也发现了,跟着6号地铁线的规划和开通,龙华豪宅逐步向红山片区聚集,号称龙华第一豪宅的“金茂府”也是在红山片区。
究竟结果龙华最强buff深圳北站,离红山也长短常近的,“概念输血”非常便利。
规划建立的北站商务中心区成为继福田中心区、南山(科技园+前海+后海)之后的深圳第三个新兴商务办公区。
北站商务中心区(效果图)
所以红山片区,无论是豪宅仍是通俗商品房,在宣传时候城市带上深圳北站商务区,号称红山是承接着深圳北站商务区生活性配套办事的片区。
在规划开展上,红山片区也不断向市中心区看齐,希望成为深圳数一数二的高端商住片区。
近年来,红山片区也在勤奋建立本身,片区内的规模层次远超龙华其他片区。
若有大量的高档贸易配套,在文化教育配套方面参照市级尺度,如市美术馆新馆、市藏书楼分馆、新华病院,深圳高级中学龙华分校等。
其实如许一看,龙华仍是挺长进,但为安在今天沉溺堕落到“卖不动”?
低不成,高不就
困难“豪宅路”
一万间认为龙华“卖不动”原因有三:
1,实正富豪阶级看不上,刚需买不起
即便龙华有深圳北站,但是仍然改动不了,它没有关内几个老牌经济强区的实力和圈层文化。
买香蜜湖,买华侨城,买深圳湾1号,买恒裕滨城,都是深圳old money和new money圈层的认同感和荣誉感。
但是买红山金茂府,买北站熙园山院,欠好意思,只能说一句,那些房子量量不错,传闻很贵,你应该很有钱。
还记当初深圳良多人嘲讽金茂府,说它是“伪豪宅”,就是有那个原因。
一万间认为龙华的地段优势,不在深圳北站,而在于位于深圳中心位置,它是深圳全市最合适刚需及中产阶级栖身的处所,也能满足一部门小富阶层的需求。
因为在龙华中心区栖身,无论是在南山,仍是福田、罗湖上班,都能够在一个小时内抵达。
但是实正的刚需,买不起龙华中心区的房子,那就形成了龙岗和光亮掠取瓜分了属于龙华的刚需客户。而中产阶级与小富阶层在三年疫情中属于受害的重点群体,购置力一会儿就拉垮了。
龙华天然就被“剩”下了。
2,财产实力,撑持不了龙华的房价
龙华的规划和定位再好,说到底,目前龙华的房子次要客户是承接关内福田、罗湖、南山的外溢群体,以龙华如今本身的实力是难以支持当下的房价的。
如今龙华区内能数得上的大企业也就是富士康,港龙生物、三赢科技等,GDP在2025年排第六位,连GDP增速为负数的龙岗都逃不上。
并且,我们以第七次生齿普查常住生齿数量为基数停止计算各区人均GDP,发现龙华人均GDP竟然排全市倒数第三。
在那个情况下,福田、南山都片区外溢的客户被龙岗和光亮以低价掠取夺,深圳龙华本身的刚需客户或许也接受不了片区内的房价,转向其他低价片区的房子。
究竟结果,GDP排名第六、人均GDP倒数第三的的龙华,房价吊打龙岗、光亮,那就是龙华人民的压力。
可能那时候有人来杠,你不要老是说龙华房价贵的处所,龙华房价也有廉价的处所,好比不雅澜。
诶,实的欠好意思,本年3月份存案入市的不雅澜新盘—万科启城家园,更高单价6.1万/平,更低单价5.1万/平。
而龙岗本年1月份入市的和昌拾里华府,更高单价是4.8万/平,均价约4.52万/平。
那就是差距。
3,最严调控之下,是龙华在裸泳
深圳各区,不成承认,房地产根本多几少都存在泡沫。
在2025的屡次持续调控输出下,深圳购房者根本都沉着下来,不再自觉跟风购房,投资客在二手房参考价出台后也多量撤离深圳。
但是二手房参考价下,龙华部门片区的二手房挂牌价仍然高达7.2-9万/平。
在那个情况下,没有财产支持,没有圈层配套加持下的龙华,那个价格的房子就很难找到接盘侠了。
在参考价出台一周后,深圳20个片区的二手房呈现业主报价下跌,此中龙华中心片区跌幅更大,跌幅为8.2%,别的不雅澜中心、龙胜、龙华汽车站等龙华多个片区鲜明在报价下跌的行列中。
至此,龙华新房一会儿也失去合作力了,2025年坪山新房成交量跑赢龙华。
至于为什么如许?其实事理很简单,调控之下,深圳各区房价水分都被挤走一部门。
购房者的选择更多,看向楼市挑剔的目光更锐利,龙华交通拥堵、财产不硬、房价过高、学位紧缺的问题表露无遗。
03
房子库存将破万
龙华还能维持“身价”吗?
我们先来一个图表曲不雅感触感染一下龙华的新房的库存。
从图表中能够看到,龙华新房库存已经到达6.9千套了,接下来还有大量的新房要开盘,卖欠好,库存过万不是梦。
据不完全统计,龙华2025年估计有13盘入市。
仅万科启城二期、龙胜尚府和御景华府三个盘就有超2000套室第。
面临那么多的新房,龙华项目标开发商接下来必定会加鼎力度推销。
究竟结果去年龙华房子的压力不是一般大。
去年不雅澜总共出了3个新盘,锦顺名居去年7月开盘,520套室第,因为市场冷淡,最末连认筹的注销名单也没有公布;
山川华庭去年8月开盘,推出108套室第,只要24批客户,被贴上“入围人数起码”的标签;鹏瑞·颐璟固然出自深圳湾一号如许的顶豪班底打造的头衔,但1659套房源,最末只吸引了524批客户。
别的位于龙华大道的鸿荣源博誉府、位于民治街道的恒壹四时华府、中海明德里等,去年开盘至今仍未清盘。
关于接下往来来往化压力那么大的龙华,一万间提醒,想买龙华的人留意了,去看房多问问销售优惠和折扣,或者会有不测之喜。
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